不動産投資ローンの融資期間は何年？法定耐用年数と築年数の関係
投資用ローンの返済期間が構造別の法定耐用年数と築年数にどう関係するかを、木造・鉄骨造・RC造の例と中古の簡便法の計算、期間の選び方まで解説します。
投資用不動産ローンの融資期間は、建物の構造ごとに決められている法定耐用年数から、築年数を引いた残りの年数を一つの目安にして、金融機関が決めることが多くあります。そのため、同じ借入額でも、築古の木造アパートは短く、築浅のRC造（鉄筋コンクリート造）は長くなる傾向があります。融資期間は毎月の返済額と収支に直結するので、物件選びの段階で、借りられる期間を意識しておくことが重要です。
法定耐用年数とは
法定耐用年数は、税法上、建物などの減価償却資産が使える期間として決められた年数です。「減価償却資産の耐用年数等に関する省令」で定められ、実際の建物の寿命を意味するものではありません。住宅用の建物の主な耐用年数は次のとおりです。
| 構造 | 法定耐用年数（住宅用） |
|---|---|
| 木造 | 22年 |
| 軽量鉄骨造（骨格材の肉厚3mm以下） | 19年 |
| 軽量鉄骨造（肉厚3mm超4mm以下） | 27年 |
| 重量鉄骨造（肉厚4mm超） | 34年 |
| 鉄筋コンクリート造（RC造）・鉄骨鉄筋コンクリート造 | 47年 |
金融機関は、融資期間を決めるとき、この耐用年数を基準に、担保となる建物の価値が残る期間を考えます。そのため、法定耐用年数を超える期間の融資は難しくなる傾向がありますが、実際の取扱いは金融機関や物件の評価で異なります。ここに挙げた年数が、そのまま融資期間になるわけではありません。
築年数を考慮した融資期間の目安
融資期間は、「法定耐用年数−築年数」を目安にして、それに借りる人の属性や物件の評価を加味して決まることが多いと言われます。たとえば、木造（22年）で築10年の場合、残りは12年です。RC造（47年）で築20年なら、27年になります。ただし、金融機関によっては、残りの耐用年数を超える期間を認める場合や、逆にこれより短い期間とする場合もあります。借りる人の年収や資産が強い場合や、土地の評価が高く担保力がある場合には、長い期間が認められることがあります。
中古建物の耐用年数の簡便法
中古の建物を購入した場合、税務上の耐用年数は、次の簡便法で計算できます（個別の事情がある場合は例外があります）。
- 法定耐用年数のすべてが経過している場合：法定耐用年数×20%
- 法定耐用年数の一部が経過している場合：（法定耐用年数−経過年数）＋経過年数×20%
1年未満の端数は切り捨て、2年に満たない場合は2年とします。たとえば、木造（22年）で築15年の建物なら、（22−15）＋15×20%＝7＋3＝10年です。築25年の木造なら、法定耐用年数22年をすべて過ぎているので、22×20%＝4.4年で、切り捨てて4年となります。RC造（47年）で築30年なら、（47−30）＋30×20%＝17＋6＝23年です。
この簡便法による耐用年数は、減価償却費の計算に使われます。築古の建物は耐用年数が短くなるため、毎年の減価償却費が大きくなり、短期間で帳簿上の経費を多く計上できる一方、償却が終わると経費が減って、税負担が増えることがあります。融資期間とあわせて、税務の影響も踏まえて、購入を検討してください。詳しくは利息と減価償却の記事を参照してください。
融資期間の長短で返済額はどう変わるか
借入額6,000万円、金利2.0%の場合、融資期間によって毎月の返済額は次のように変わります（仮定の計算例）。
| 返済期間 | 毎月の返済額 | 総返済額（概算） |
|---|---|---|
| 20年 | 約30万3,500円 | 約7,284万円 |
| 25年 | 約25万4,300円 | 約7,629万円 |
| 30年 | 約22万1,800円 | 約7,984万円 |
| 35年 | 約19万8,800円 | 約8,348万円 |
期間を20年から35年に延ばすと、月の返済額は約10万円ほど減ります。しかし、総返済額は約1,060万円増えます。月々の収支を楽にするために期間を延ばすことは有効ですが、利息の負担は重くなります。また、築古の物件で長期の融資を受けると、返済の途中で建物の価値が下がり、売却しても借入残高を下回る、いわゆるオーバーローンの状態になるリスクがあります。
融資期間を選ぶときのポイント
- 収支がプラスになる期間かを確認する：運営費と返済額を払っても手元に残るか、シミュレーターで確認する。
- 建物の残存期間と収益力を考える：築古の物件は、将来の修繕費や家賃の下落も見込む。
- 出口戦略を考える：売却や借換えの時期に、残債と物件の価値がどうなっているかを想定する。
- 繰上返済の自由度を確認する：期間を長く設定しても、余裕資金があれば繰り上げて返済できると、柔軟に対応できる。
- 土地の価値を考慮する：土地の評価が高いと、建物の評価が低くても、金融機関が長めの期間を認める場合がある。
特に築古の木造物件では、融資期間が短くなるため、月々の返済額が大きくなり、収支がマイナスになる例があります。表面上の利回りが高くても、返済期間が短いために手元に資金が残らないことは珍しくありません。購入する前に、その物件で借りられそうな期間を金融機関に確認し、その期間で収支を計算してください。
築古木造と築浅RC造の収支の違い（仮定の比較）
融資期間の違いが収支にどう効くかを、二つの架空の物件で比べてみましょう。物件Aは築20年の木造で、融資期間は残り耐用年数に近い短い期間（仮に15年）、物件Bは築10年のRC造で、融資期間は仮に30年とします。どちらも借入額は4,000万円、金利は2.0%とします。物件Aの毎月の返済額は約25万7,400円で、年間では約309万円になります。物件Bは毎月約14万7,800円、年間では約177万円です。
家賃収入が同じ年間400万円だとすれば、運営費を引く前の段階で、物件Aは返済後の余りが約90万円しか残らないのに対し、物件Bは約220万円以上残ります。表面の利回りは物件Aの方が高く見える場合が多いのですが、融資期間が短い分、手元に残る資金が少なくなるのです。融資期間の制約を考えずに利回りだけで物件を選ぶと、このような収支の差に気づかないまま購入してしまいます。
融資期間に関する誤解
「30年や35年の融資が受けられる」という宣伝を目にすることがありますが、これは築浅の物件や、特定の属性の人に限られることがほとんどです。広告の文言を鵜呑みにせず、自分の場合にどうなるかを、金融機関に確認する必要があります。また、法定耐用年数は税務上の数字であり、建物の実際の使用可能な年数ではありません。適切に維持管理された建物は、法定耐用年数を超えて使われることもあります。ただし、金融機関の融資期間の判断には、法定耐用年数が参考にされる点に注意してください。
よくある質問
築古の物件でも長期の融資は受けられますか。
物件の担保評価や、借りる人の属性が強ければ、長めの期間が認められる場合もあります。ただし、一般には築年数が古いほど短くなる傾向があるため、事前に金融機関に確認してください。
法定耐用年数を超えた建物には融資を受けられませんか。
一律に不可というわけではありません。土地の評価や借りる人の返済能力などを理由に、融資できる場合があります。ただし、条件は厳しくなる傾向があります。
融資期間はあとから変更できますか。
返済期間の変更は、金融機関との協議で認められる場合がありますが、手数料や審査が必要になることがあります。契約前に、条件変更の可否を確認しておくと安心です。