不動産投資ローンの利息は経費になる？減価償却・損益通算・デッドクロスの基礎

不動産投資ローンの利息は、不動産所得の必要経費になりますが、元本の返済は経費になりません。この違いにより、帳簿上の利益と手元の現金は一致せず、利益が出ているのに現金が足りない、という状況が起こります。さらに、土地の購入に充てた借入金の利息は、他の所得との損益通算が認められない点にも注意が必要です。税金の仕組みは、返済計画と同じくらい重要なため、購入前に基本を理解しておきましょう。

不動産所得の計算の基本

個人が不動産を賃貸して得る所得は、不動産所得として、他の所得と合算して所得税・住民税が計算されます。計算の基本は、次のとおりです。

不動産所得＝総収入金額−必要経費

総収入金額は、家賃のほか、礼金、更新料などです。必要経費には、次のようなものが含まれます。

ローンの返済額は、利息と元本に分けられます。利息は経費になりますが、元本は、借りたお金を返しているだけなので、経費になりません。また、購入時の諸費用のうち、建物に関する部分は、建物の取得価額に含めて減価償却の対象となる場合があるなど、扱いが分かれる項目があります。

減価償却費の仕組み

建物は、使うにつれて価値が減ると考え、取得費を耐用年数に応じて、毎年の経費に配分します。これが減価償却です。実際にお金が出ていく費用ではないため、帳簿上の経費を増やしても、手元の現金は減りません。個人の建物の償却方法は、定額法が原則です。定額法では、建物の取得価額に、耐用年数に応じた償却率（たとえば、耐用年数47年は0.022、22年は0.046）を掛けて算出します。土地は、価値が減らないものとして、減価償却の対象外です。

中古の建物は、前の記事で説明した簡便法で耐用年数を算出する場合があり、築年数の古い建物は耐用年数が短いため、毎年の減価償却費が大きくなります。詳しくは融資期間の記事を参照してください。

損益通算と、土地分の利息の扱い

不動産所得が赤字の場合、給与所得などの他の所得と通算（損益通算）して、所得税・住民税を減らせることがあります。ただし、土地などを取得するために借り入れた資金の利息に相当する部分は、赤字の計算から除外され、他の所得との通算ができません。たとえば、土地と建物をまとめて購入した場合、借入金の利息を、土地分と建物分に区分しなければなりません。

また、法人名義の場合は、個人の損益通算の仕組みは使えません。法人の損益は、法人の中で計算されます。具体的な計算方法は、国税庁の案内や、税理士に確認してください。

計算例（仮定）：利益と現金のずれ

前の記事で使った、仮定の物件で考えます。NOI（運営費を引いた後の純収益）は年間410万円、借入額6,000万円、金利2.0%、30年の元利均等返済（年間返済額約266万円）です。1年目の返済のうち、利息は約119万円、元本の返済は約147万円です。建物の取得価額が4,000万円、RC造（償却率0.022）とすると、減価償却費は年間約88万円です。

この例では、帳簿上の利益が約203万円なのに、手元に残る現金は約144万円です。この差は、元本の返済（約147万円）が経費にならず、減価償却費（約88万円）は現金が出ないために生じます。税率を仮に30%（所得税・住民税の合計）とすると、税金は約61万円で、税引後の現金は約83万円です。税率や青色申告の特別控除などによって、実際の数字は変わります。

青色申告と帳簿の整え方

不動産所得の申告では、青色申告の承認を受けると、要件を満たす場合に、最大65万円の特別控除を使えます（事業的規模に至らない場合は、控除額が小さくなります）。控除を受けるには、事前に税務署へ承認の申請を出し、複式簿記で帳簿を付けて、期限内に申告する必要があります。電子帳簿や、e-Taxでの申告の要件を満たすかどうかで、控除額が変わるため、最新の要件は国税庁で確認してください。

帳簿は、毎月の家賃収入、管理費、修繕費、ローンの利息などを、日々記録することが基本です。ローンの返済予定表で、毎年の利息と元本の内訳を確認し、利息の分だけを経費として計上します。土地と建物を一括で購入した場合は、借入金の利息を土地分と建物分に区分する計算が必要になるので、購入の年に、税理士に相談しておくと安心です。領収書や契約書は、法定の期間、保存してください。

デッドクロスとは

デッドクロスとは、ローンの元本の返済額が、減価償却費を上回って、税金の計算上の利益より、手元の現金の方が少なくなる状態を指します。返済が進むと、利息が減り、経費が小さくなって、帳簿上の利益が増えます。一方、減価償却費は、耐用年数が終わると経費にできなくなります。その結果、税金の負担が増える一方で、元本の返済は続くため、手元の現金が急に減ることがあります。

対策としては、将来の税負担を見越して、現金を積み立てておく、繰上返済や借換えで、返済の負担を調整する、売却の時期を検討する、などがあります。購入前の収支の計画に、税金の支払いを組み込んでおくことが重要です。

売却時の税金

物件を売却して利益が出た場合は、譲渡所得として課税されます。所有期間が、売却した年の1月1日時点で5年を超えると長期譲渡所得、5年以下なら短期譲渡所得で、税率が大きく異なります。長期は、所得税・復興特別所得税・住民税の合計で約20%、短期は約39%が、一般的な目安です。減価償却をした建物は、取得費から償却分が引かれるため、譲渡所得が大きくなる点に注意してください。税制は改正されることがあるため、最新の内容は国税庁で確認してください。

税金の支払いに備える資金計画

不動産所得の税金は、翌年の確定申告で確定し、所得税は3月ごろに、住民税は翌年の6月以降に請求されます。購入の初年度は、減価償却や諸費用の経費で、赤字になることもありますが、2年目以降は、利益が出て、税金の支払いが始まる場合があります。毎月、手残りの一部を、納税用に別の口座へ分けておくと、支払い時の資金不足を避けられます。

よくある質問

住宅ローン控除は、投資用の物件にも使えますか。

使えません。住宅ローン控除は、自分が居住する住宅を対象とした制度で、賃貸用の物件には適用されません。

修繕費はすべて経費になりますか。

すべてではありません。建物の価値を高めたり、耐久性を高めたりする支出は、資本的支出として、減価償却の対象になる場合があります。区分は、税理士や税務署に確認してください。

確定申告は誰でも自分でできますか。

できます。ただし、減価償却や損益通算の計算は複雑なため、不安な場合は税理士に相談してください。

出典・参考

• 国税庁 — 不動産所得、減価償却、損益通算、譲渡所得の解説を確認
• 財務省 — 税制改正の情報を確認
• 日本税理士会連合会 — 税理士の相談窓口を確認