不動産売買契約のローン特約とは？融資が通らないときの解除と手付金の注意点
投資用不動産の売買契約に入れるローン特約（融資利用の特約）の仕組み、期限と対象の決め方、手付解除や違約金との違い、契約前の確認事項を解説します。
ローン特約（融資利用の特約）とは、売買契約で、買主が予定していた融資の承認を得られなかった場合に、契約を解除でき、支払い済みの手付金などが返還される旨を定めた取り決めです。この特約の記載が不十分だったり、期限が短すぎたりすると、融資が通らなくても解除できず、手付金を失ったり、違約金を請求されたりするおそれがあります。融資を使う購入では、契約の前に、この特約の内容を最優先で確認してください。
ローン特約の基本
通常の売買契約では、いったん契約すると、買主の都合で自由に解除することはできません。融資が受けられなくなった場合でも、特約がなければ、代金を支払えない買主の債務不履行となり、違約金を請求される可能性があります。そこで、融資を前提とした売買では、契約書にローン特約を盛り込むのが一般的です。
特約には、通常、次のような項目が記載されます。
| 項目 | 内容 | 確認する点 |
|---|---|---|
| 融資の申込先 | どの金融機関に申し込むか | 複数の金融機関を指定できるか |
| 融資の金額 | 融資を受ける額 | 実際に必要な額と一致しているか |
| 融資の条件 | 金利、期間などの条件 | 条件に合わない承認でも解除できるか |
| 承認の期限 | いつまでに承認を得るか | 審査に必要な期間が考慮されているか |
| 解除の手続き | 解除の方法と、通知の期限 | 書面での通知が求められていないか |
| 手付金などの扱い | 解除の場合の返還 | 全額返還される内容か |
期限と対象金融機関の決め方
最も問題になりやすいのは、承認の期限です。審査の期間は、金融機関や案件によって違い、数週間かかる場合もあります。期限が審査の結果が出るより前に設定されていると、融資の可否が分からないうちに、期限を迎えてしまいます。期限は、金融機関にかかる期間を確認したうえで、余裕を持って設定しましょう。
また、融資の申込先として、複数の金融機関を記載できると、一つで不承認になっても、別の金融機関に切り替える余地が残ります。逆に、一つの金融機関に限定されていると、その金融機関で承認されなかったときだけが解除の対象となります。実際には、他の金融機関なら通る可能性があっても、特約で解除できる点は買主にとって有利です。契約書の文言を確認し、不明な点は不動産会社の担当者や宅地建物取引士に質問してください。
解除できるのはどんな場合か
ローン特約による解除が認められるのは、買主が誠実に融資の手続きを進めたのに、承認が得られなかった場合です。次のようなケースでは、特約の適用が争われるおそれがあります。
- 買主が、必要な書類の提出を遅らせたなど、手続きを怠っていた
- 買主が、自らの都合で、申込みをしなかった、または取り下げた
- 買主が、虚偽の申告をして、審査に落ちた
- 期限後に、不承認の結果が出た、あるいは解除の通知をした
また、特約に基づく解除は、通常、期限内に書面で通知することが必要です。通知の方法や宛先を契約書で確認し、期限に間に合うように手続きを進めます。
手付解除や違約金との違い
売買契約には、ローン特約による解除のほかに、次のような解除があります。それぞれ、手付金の扱いが異なります。
| 解除の種類 | 内容 | 手付金の扱い |
|---|---|---|
| ローン特約による解除 | 融資が承認されない場合の解除 | 原則として全額返還される |
| 手付解除 | 相手が契約の履行に着手する前に、買主は手付金を放棄して、売主は手付金の倍額を支払って解除する | 買主は手付金を失う |
| 債務不履行による解除・違約金 | 一方が契約を守らなかった場合の解除 | 違約金が発生する |
売主が宅地建物取引業者の場合、手付金は代金の2割までとされ、違約金の上限も、代金の2割までです（宅地建物取引業法）。売主が個人の場合には、この規制は適用されず、契約書の内容によります。手付金の額や、違約金の条件も、契約書で確認してください。
契約前に確認するチェックポイント
- ローン特約が契約書に記載されているか
- 融資の申込先、金額、条件が、実際の予定と合っているか
- 承認の期限が、審査にかかる期間に、余裕を持って設定されているか
- 解除の方法、通知の期限、書面の要否が明記されているか
- 解除した場合に、手付金が全額返還されることが明記されているか
- 手付金の額が、適切な範囲か
- 重要事項説明書の内容と、契約書の内容に、食い違いがないか
また、売買契約の前に、事前審査を受けて、融資の見通しを把握しておくことが望ましいです。事前審査に通らないうちに契約を急ぐのは避けましょう。
契約不適合責任の取扱いも確認する
融資とは別の論点ですが、売買契約では、引渡し後に物件の不具合が見つかった場合の売主の責任（契約不適合責任）の取扱いも重要です。民法では、引き渡された物件が契約の内容に適合しないとき、買主は修補や代金の減額などを求められると定められています。しかし、売主が個人の場合、この責任を免除したり、期間を短くしたりする特約が付けられることが一般的です。売主が宅地建物取引業者の場合は、引渡しから2年未満とする特約は認められないとされています。
収益物件では、雨漏りや設備の故障、給排水管の劣化などが、購入後の収支に直接影響します。売主の責任の範囲と期間、設備の状態の告知内容を確認し、必要に応じて、建物状況調査（インスペクション）の実施を検討してください。融資の審査にも、物件の状態が影響することがあります。
契約時のそのほかの注意点
不動産会社の事務所以外の場所（自宅や喫茶店など）で、買受けの申込みや契約をした場合、一定の要件を満たすと、宅地建物取引業法のクーリング・オフ制度により、書面で告知された日から8日以内であれば、契約を解除できる場合があります。ただし、買受けの場所や、引渡しと代金支払いの状況によって、適用されない場合があります。適用の可否は個別の事情で変わるので、契約の前に確認してください。
売買契約書や重要事項説明書の内容に疑問があるときは、署名や押印の前に、時間を取って専門家に相談しましょう。契約の後に、内容を理由に取り消すことは、難しくなります。
よくある質問
ローン特約がない契約は避けるべきですか。
融資を利用する場合、特約のない契約はリスクが高くなります。融資が通らなければ、手付金を失う可能性があるため、特約を入れることを求めてください。
事前審査に通っていれば、特約は不要ですか。
事前審査は仮の判断で、本審査の結果が変わる場合があります。事前審査に通っていても、特約を入れておくと安心です。
売主が特約を認めてくれない場合は、どうすればよいですか。
特約が認められない場合、融資が通らなくても解除できないリスクを負うことになります。購入を見送るか、事前の審査を済ませて、承認の確度を高めたうえで判断してください。