不動産投資ローンの借換えと繰上返済｜判断の基準と費用の回収期間

借換えは、金利差で節約できる額が、かかる諸費用を十分に上回るときに検討する価値があります。判断の目安は「諸費用÷毎月の削減額」で求める回収期間で、これが残りの返済期間より十分短く、さらに保有を続ける期間より短ければ、メリットがあると考えられます。繰上返済は、余裕資金で元本を減らして利息を節約する方法で、期間短縮型は利息の削減効果が大きく、返済額軽減型は毎月の負担を軽くできます。

借換えで見るべき三つの数字

借換えの判断には、次の三つを比べます。

1. 毎月の返済額の差：借換え前後の毎月の返済額の差額。
2. 諸費用の合計：新しい融資の手数料、保証料、抵当権の抹消・設定の登記費用、司法書士報酬、既存のローンの繰上返済手数料や違約金、印紙税など。
3. 回収期間：諸費用を、毎月の削減額で割った期間。

計算例（仮定）：残高5,000万円、現在の金利2.5%、残り25年、借換え後の金利1.8%、同じ25年で借換えるとします。毎月の返済額は、現在の約22万4,300円から、約20万7,100円になり、毎月約1万7,200円の削減です。諸費用が100万円なら、回収期間は約59か月（5年弱）。残りの25年間（300か月）の削減額は約516万円で、諸費用を引くと、約416万円のメリットとなります。

サイト内の借換え計算機で、自分の条件を入れて試せます。

借換えで注意する点

• 諸費用を過小評価しない：既存のローンの繰上返済に、手数料や違約金がかかる場合があります。固定金利期間中の途中で返済する場合は、特に確認が必要です。
• 返済期間を延ばしたときの総額：月々の返済は下がっても、総支払額は増えることがあります。
• 新たな審査が必要：借換えでも、新たに審査があります。物件の評価や、借りる人の属性によっては、希望の条件にならない場合があります。築年数が進んだ物件では、融資期間が短くなり、月々の返済が増える場合もあります。
• 金利タイプの変更：変動から固定に変える場合は、将来の金利変動の影響が変わります。
• 今の金融機関に相談する：同じ金融機関で、金利の引下げや条件変更に応じてくれる場合があり、費用を抑えられます。

借換えの手順

借換えを進めるときは、次の順で行うのが一般的です。まず、現在の借入れの残高、金利、残りの期間、繰上返済の手数料や違約金の条件を、契約書や返済予定表で確認します。次に、借換え先の候補となる金融機関に、物件の資料と収支の実績、自分の属性の資料を示して、事前の相談や審査を受けます。条件が提示されたら、諸費用を含めて、先ほどの回収期間を計算します。

条件に納得できたら、本審査を経て、新しい金融機関と金銭消費貸借契約を結び、融資の実行と同時に、既存のローンを一括で返済します。あわせて、既存の抵当権を抹消し、新しい抵当権を設定する登記を、司法書士に依頼します。この一連の手続きには、通常、数週間から1〜2か月程度かかります。既存のローンの返済日や、固定金利の期間の終了時期と、日程を合わせて進めると、手数料を抑えられる場合があります。

また、物件を売却するときにも、ローンの一括返済と、抵当権の抹消が必要になります。売却を予定している場合は、売却の代金で残債を返せるか、返済に伴う手数料がいくらかを、先に確認しておいてください。

繰上返済の種類と効果

繰上返済は、毎月の返済とは別に、まとまった額を返して、元本を減らす方法です。主に二つのタイプがあります。

計算例（仮定）：残高5,000万円、金利2.0%、25年の元利均等返済（毎月約21万1,900円）で、5年後（残高約4,189万円）に、500万円を繰上返済するとします。期間短縮型なら、残りの返済期間は240か月から約206か月に短くなり、約2年10か月短縮されます。残りの利息は、約897万円から約672万円となり、約225万円の軽減です。返済額軽減型なら、毎月の返済額は約21万1,900円から約18万6,600円となり、約2万5,300円下がります。

どちらを選ぶかは、目的次第です。利息の節約を優先するなら期間短縮型、キャッシュフローの改善や、金利上昇への備えを優先するなら、返済額軽減型が向いています。ただし、繰上返済で手元の資金が減ると、予備資金が不足するおそれがあるため、予備資金を残したうえで行ってください。

繰上返済のデメリットと確認点

• 手数料や最低の金額：金融機関によって、繰上返済の手数料や、最低の金額が決められています。
• 固定金利期間中の取扱い：固定期間中の繰上返済は、手数料や違約金が高い場合があります。
• 手元資金の減少：返済に使った資金は、他の用途には使えなくなります。投資の機会や、突発的な支払いに備える資金は、別に確保してください。
• 利息が小さい場合の効果：金利が低い場合、繰上返済の効果も小さくなります。ほかの投資や、他の借入れの返済と比べて判断します。

借換えや繰上返済を考える適切なタイミング

金利が下がったときや、物件の収益が改善して、借りる人の評価が上がったときは、条件が良くなる可能性があります。また、複数の物件を持っているときには、収益が好調な物件の資金で、条件の厳しい物件の借入れを繰上返済する戦略もあります。逆に、築年数が進んで物件の評価が下がると、借換えの条件が悪くなる可能性があります。条件が変わる前の、早い時期に検討するのも一つの手です。

借換えや繰上返済の効果は、金利や費用、保有期間の見通しで変わります。契約書の条項を確認し、不明な点は金融機関や専門家に相談してください。

借換え前に確認したい書類

借換えの検討を始めるときは、現在の金銭消費貸借契約書、返済予定表、直近の残高証明書、固定金利の期間の終了日が分かる書類を、手元に用意してください。特に、期限前返済に関する条項を読み、手数料の計算式や、事前の通知の期限を確認しておくと、見積りの精度が上がります。

よくある質問

借換えをするのに、金利差はどのくらい必要ですか。

決まった数字はありません。金利差と残高、残りの期間、諸費用によって、回収期間が変わります。回収期間が、保有する予定の期間より十分に短いかどうかで判断してください。

繰上返済と、他の投資への資金配分では、どちらがよいですか。

借入れの金利と、他の運用の期待できる収益や、リスクを比べて判断します。利回りの確実性や、予備資金の確保も考慮して、自分に合う配分を決めてください。

借換えで融資が断られることはありますか。

あります。新たな審査があるため、物件の評価や属性によって、承認されないこともあります。事前に、金融機関に相談してください。

出典・参考

• 金融庁 — 金融機関との取引、借換えに関する情報を確認
• 日本銀行 — 金利の動向を確認
• 国土交通省 — 不動産に関する制度を確認