不動産投資ローンは変動金利と固定金利のどちらを選ぶ？金利上昇に備える考え方
投資用ローンの変動金利と固定金利の違い、金利上昇時の返済額の変化、5年ルールや125%ルールの有無の確認点、選ぶ基準を計算例で解説します。
変動金利か固定金利かは、「どちらが得か」ではなく「金利が上がっても返済を続けられるか」で決めるのが基本です。変動金利は当初の返済負担が小さい一方、金利が上がると返済額や利息が増えます。固定金利は返済額が読める代わりに、当初の金利が高めです。家賃収入が頭打ちになりやすい不動産投資では、返済額の変動に耐えられる余力があるかを、数字で確かめて選ぶことになります。
金利タイプの基本
投資用ローンの金利タイプは、大きく次の三つに分けられます。
| タイプ | 仕組み | 長所 | 短所 |
|---|---|---|---|
| 変動金利 | 市場金利に連動して、半年ごとなど定期的に金利が見直される | 当初の金利が低めで、返済負担が小さい | 金利上昇で返済額や利息が増える |
| 固定金利期間選択型 | 3年、5年、10年など決めた期間は金利が固定され、期間後に再設定 | 期間中の返済額が読める | 期間終了後の金利は未確定。途中の繰上返済に手数料がかかる場合がある |
| 全期間固定金利 | 完済まで金利が変わらない | 長期の収支計画が立てやすい | 当初の金利が高い。商品の取扱いが限られる場合がある |
住宅ローンでは、変動金利でも返済額の急増を抑える仕組み（いわゆる5年ルールや125%ルール）を設けている商品が多く見られますが、投資用ローンでは同様の仕組みがあるとは限りません。投資用では、金利が見直されるたびに返済額が変わる、あるいは返済額は変わらず元本の返済割合だけが変わる、といった違いがあるため、契約前に金融機関に仕組みを確認してください。
金利が上がると返済額はどう変わるか
借入額6,000万円、30年、元利均等返済の場合に、金利が上がったときの影響を見てみましょう（金利は説明用の仮定です）。
| 金利 | 毎月の返済額 | 2.0%との差（月額） | 年間の返済額 |
|---|---|---|---|
| 2.0% | 約22万1,800円 | – | 約266万円 |
| 2.5% | 約23万7,100円 | 約1万5,300円 | 約284万円 |
| 3.0% | 約25万3,000円 | 約3万1,200円 | 約304万円 |
| 4.0% | 約28万6,400円 | 約6万4,700円 | 約344万円 |
仮に家賃収入から運営費を引いた手取りが年間410万円とすると、金利が2.0%のとき返済後に約144万円が残りますが、4.0%では約66万円まで減ります。この残りの金額は、税金、修繕費、空室の穴埋めに使うお金でもあります。残りが少なくなるほど、空室が1室増えただけで資金繰りが苦しくなります。
なお、金利が見直される場合、すでに返済を続けている途中の残高に対して新しい金利が適用されます。残高が減っているため、当初借りたときの金額で計算した数字よりは影響が小さくなるのが一般的ですが、返済初期ほど影響は大きくなります。
返済額の内訳と残高の見方
元利均等返済では、毎月の返済額のうち、利息と元本の割合が時間とともに変わります。借入額6,000万円、金利2.0%、30年の場合、1年目の返済額約266万円のうち、利息は約119万円、元本の返済は約147万円です。10年後のローン残高は約4,384万円で、元本はまだ3割弱しか減っていません。この数字は、金利の仮定にもとづく計算例です。
この仕組みを知っておくと、金利上昇の影響を正しく見積もれます。返済が進んだ後は残高が小さくなるため、同じ金利上昇でも利息の増え方は小さくなります。一方、返済の初期、特に最初の5年から10年は、残高が大きいため、金利が上がったときの負担が重くなります。物件の収支が最も厳しいのは購入直後の数年であることを、前提にして計画を立てましょう。
選ぶ基準
どちらかに決めるときの考え方を整理します。
- 金利上昇に耐えられる余力があるか：金利が1〜2%上がった場合の返済額を試算し、運営費と返済額を払ってもなお手元に余りがあるかを確認する。
- 家賃収入の安定性：築年数が浅く、立地が良く、空室のリスクが低い物件は、変動金利の負担にも耐えやすい。築古で家賃の下落が見込まれる物件は、返済額を確定させる意味が大きい。
- 保有期間の見通し：数年で売却や借換えを考えている場合は、固定期間終了後の再設定や、繰上返済の手数料も含めて比較する。
- 自己資金や予備資金の厚み：予備資金が多ければ、変動金利のリスクをある程度吸収できる。
金利上昇への備え
金利のタイプにかかわらず、次の備えは有効です。
- 返済比率とDSCRに余裕を持たせる：金利が上がっても、返済が収入の範囲に収まるよう、購入時に余裕を持った設計にする。
- 繰上返済を計画に組み込む：余裕資金で元本を減らしておくと、金利の影響を小さくできる。手数料の条件は事前に確認する。
- 固定への切り替え条件を確認する：変動から固定に変更できるか、その際の手数料や条件がどうなるかを調べておく。
- 複数の物件で借入先を分散する：同じ金利タイプと同じ金融機関に集中させない。
金利の動向は、日本銀行の金融政策や市場の情勢によって変わります。近年は、長く続いた超低金利の環境から、金利が上がる局面を迎えているため、返済計画は「金利が今より上がる」場合を含めて作ることが、より重要になっています。ただし、将来の金利を予測して、変動と固定の損得を判断することは、専門家でも困難です。
判断を誤りやすいポイント
よくある誤りは、当初の返済額の小ささだけで変動金利を選ぶことです。購入時は月々の手取りがプラスでも、金利が上がると、返済額だけでなく、元本の返済に回る割合も変わります。もう一つは、固定金利の期間が終わった後の金利を考えていないことです。固定期間10年のあとに、どのような金利で再設定されるのか、そのときに借換えができるのかを、契約前に確認しておく必要があります。
もう一つ見落としやすいのが、複数の物件を持つ場合の合計の影響です。1件あたりの金利上昇の影響は小さく見えても、3件、5件と借入れが増えれば、返済額の合計は大きく変わります。しかも、同じ金融機関の変動金利で借りていると、すべての借入れが同じタイミングで見直されます。物件が増えるほど、金利が上がったときの収支を「全体で」試算し、一部の物件の収益で別の物件の返済を支える構造になっていないかを点検してください。収益の低い物件が一つあるだけでも、全体の余力は大きく削られます。
借入れの契約書には、金利の見直しの時期、返済額の見直しの有無、固定期間終了時の取扱い、繰上返済の費用などが書かれています。分かりにくい点は、契約の前に金融機関の担当者に質問し、書面で確認してください。
よくある質問
変動金利から固定金利へ途中で変更できますか。
商品によって異なります。変更できる場合でも、手数料がかかったり、変更時点の固定金利が適用されたりします。契約前に条件を確認してください。
金利が上がる局面では固定を選ぶべきですか。
将来の金利は予測できないため、一概には言えません。金利が上がっても返済できるかどうかを基準に、変動か固定かを選ぶことをおすすめします。
返済額が変わらないのに、元本が減らないことはありますか。
返済額を一定にしたまま金利が上がると、元本の返済に回る割合が減ります。残高の減り方が遅くなるため、契約の仕組みを確認してください。
