不動産投資は個人名義と法人名義のどちらで借りる？融資と税金の違い

個人名義と法人名義のどちらが良いかは、物件の規模、保有の目的、他の所得の有無、将来の拡大の計画によって変わり、一方が常に有利ということはありません。一般に、最初の1〜2件を会社員として始めるなら個人名義が手続きも簡単で、複数物件に拡大し、利益が大きくなってくると、法人の活用を検討する人が増えます。名義の選択は、融資の審査と税金の両面に影響するため、購入の前に整理しておくことが大切です。

個人名義と法人名義の比較

個人名義のメリットと注意点

個人名義の最大のメリットは、手続きの簡便さです。法人の設立も、決算や法人税の申告もいりません。給与所得がある会社員の場合、不動産所得が赤字であっても、一定の範囲で給与所得と損益通算して、所得税や住民税を減らせる場合があります。ただし、土地を取得するための借入金の利息は、損益通算の対象外となる点に注意が必要です（詳しくは利息と減価償却の記事を参照）。

注意点は、所得が増えるほど、累進課税で税率が上がることです。また、複数の物件を個人名義で借りると、個人の借入れの枠を使い果たしやすく、金融機関の審査が厳しくなる場合があります。会社員の場合、副業の規定により、勤務先に事前の確認が必要なケースもあります。

法人名義のメリットと注意点

法人名義では、法人の所得に法人税等が課されます。個人の累進課税とは別の体系になるため、所得が大きい場合は、税負担が有利になる可能性があります。また、役員報酬や、社宅、出張手当などの扱いによって、家族への所得の分散を図る方法もあります。ただし、これらは税務上の制約が多く、実態に合わない処理は否認されるおそれがあります。

一方、注意点は、設立と維持の費用です。株式会社の設立には、登録免許税、定款の認証費用などがかかり、合同会社は株式会社より少ない費用で設立できます。また、法人は赤字でも、地方自治体に支払う法人住民税の均等割の負担が発生します。決算書の作成や、税務申告のために、税理士への報酬も必要になる場合が多く、物件の収益が小さいうちは、コストが見合わないこともあります。

融資の面では、法人が新設の場合、決算の実績がないため、代表者個人の信用が重視され、連帯保証を求められるのが一般的です。法人名義でも、個人の保証の責任からは、逃れられないことが多い点を理解しておきましょう。

法人の決算書は融資にどう影響するか

法人で2件目以降の融資を受けるとき、金融機関は決算書の内容を重視します。貸借対照表では、純資産がプラスか、借入金が過大でないか、現金預金がどのくらいあるかが見られます。損益計算書では、売上である家賃収入に対して、経費や減価償却費、支払利息がどうなっているかを確認します。減価償却費が大きいために、帳簿上は赤字になっている法人では、減価償却費を足し戻した実質的な収益力で判断される場合もあります。

また、代表者個人からの貸付け（役員借入金）が多い場合や、法人の資金が代表者個人の生活に使われているように見える場合は、評価が下がることがあります。法人と個人の資金は、きちんと分けて管理し、経理の記録を整えておくことが信頼につながります。個人と法人の両方で物件を持つ場合には、それぞれの借入れの返済状況が、代表者の信用として結びついて評価されることも知っておきましょう。

名義を決めるときの判断の順序

1. 保有の規模と期間を考える：1〜2件の小規模な運用か、複数の物件に拡大する計画かを整理する。
2. 現在の所得と税率を確認する：給与などの所得が大きく、税率が高い場合は、法人化の検討の余地がある。逆に、赤字の通算で税金を減らしたい場合は、個人が有利なことがある。
3. コストを試算する：設立費用、毎年の維持費、税理士報酬を見積もり、税の軽減効果と比較する。
4. 融資の条件を確認する：希望する金融機関が、個人と法人のどちらの融資に積極的かを確認する。
5. 将来の売却や相続を考える：法人の株式として承継する方法もあるが、税務や手続きは複雑になる。

名義を後から変更するのは、手続きや税金の負担が大きくなる場合があります。たとえば、個人の所有する物件を法人に売却すると、譲渡所得の課税や、不動産取得税、登録免許税、融資の借換えなどが発生することがあります。最初の購入の時点で、将来を見据えて選ぶことが望ましいでしょう。

事業的規模と青色申告

個人で不動産賃貸を行う場合、規模が一定以上だと「事業的規模」とされ、青色申告特別控除や、青色事業専従者給与など、税務上の取扱いが変わります。一般に、貸家なら5棟以上、貸室なら10室以上が、事業的規模の一つの目安（いわゆる5棟10室基準）とされています。青色申告の承認を受け、要件を満たせば、最大で65万円の特別控除を受けられます。

この基準を満たさない場合でも、青色申告自体は可能で、控除額は異なります。詳しい要件は、国税庁の案内や税理士に確認してください。

専門家に相談するタイミング

名義の選択は、税金、融資、相続、将来の売却にまたがる判断です。購入契約を結ぶ前に、税理士に、現在の所得での税負担のシミュレーションを依頼し、法人の設立費用と毎年の維持費を含めた比較を出してもらうと、判断しやすくなります。必要に応じて、融資を検討している金融機関にも、個人と法人のどちらが対象になりやすいかを、早めに聞いてください。

よくある質問

会社員でも法人を作って不動産投資ができますか。

法人を設立すること自体は可能です。ただし、勤務先の就業規則で、副業や役員への就任が制限されていないかを確認する必要があります。

法人にすると必ず節税になりますか。

いいえ。所得の大きさ、設立と維持の費用、融資の条件などで結果が変わります。個人のほうが有利な場合もあります。

法人の借入れでも連帯保証は必要ですか。

代表者の連帯保証を求められるのが一般的です。保証の範囲や条件は、契約前に確認してください。

出典・参考

• 国税庁 — 不動産所得、青色申告、法人税の情報を確認
• 法務省（法務局） — 法人の設立登記の手続きを確認
• 金融庁 — 金融機関の融資に関する情報を確認